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资产评估准则2017

2017-12-26   字体:
资产评估准则2017
来源:经济科学出版社
 
    资产评估准则是资产评估行业规范健康发展的重要基础。十多年来,财政部和中国资产评估协会为了更好地指导和规范资产评估执业行为,建立了较为完善的资产评估准则体系。这些准则规定了评估执业行为和职业道德行为的要求,覆盖了主要市场领域和主要的执业流程,实现了与国际评估准则在基本理念、专业术语、评估方法等方面的趋同。准则施行多年来,得到了评估界、委托人和有关政府部门的普遍认可,在规范评估执业行为,保护相关当事人合法权益和公共利益,提升行业专业服务能力和公信力方面,发挥了重要作用。
    为贯彻落实《资产评估法》,践行法律赋予的责任,促进资产评估行业依法执业,财政部组织中国资产评估协会对评估准则进行了全面修订。在部领导重视和指导下,在各有关方面的大力支持和共同努力下,资产评估准则全面修订工作顺利完成。财政部于2017年8月23日发布了《资产评估基本准则》。除《文化企业无形资产评估指导意见》发布时间较短暂缓修订外,中国资产评估协会于2017年9月8日发布了修订后的25项资产评估执业准则和职业道德准则,并于2017年10月1日起施行。
    新的资产评估准则体系包括财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和职业道德准则。资产评估执业准则共25项,包括具体准则11项、指南5项和指导意见9项;职业道德准则1项。
为保证准则的有效性,满足行业执业和监管的需求,中国资产评估协会将建立和完善资产评估准则更新机制,根据国内外评估市场、法律法规和评估理论和实践变化继续及时修订完善评估准则体系。
二、
财政部:加强中央文化企业国有资产评估管理工作
    国经济网8月10日讯 据财政部官网消息,为进一步规范财政部代表国务院履行出资人职责的中央文化企业及其各级子企业国有资产评估管理工作,促进企业国有产权有序流转,防止国有资产流失,财政部公布《关于中央文化企业国有资产评估管理的补充通知 》(下简称《通知》)。《通知》提出,以管资本为主加强中央文化企业国有资产评估监督管理工作,进一步提高国有资本运营和配置效率。
    《通知》指出,财政部负责研究制定中央文化企业国有资产评估有关制度,建立资产评估专家库,监管中央文化企业国有资产评估工作。主管部门负责监督中央文化企业及其各级子企业国有资产评估工作,督促中央文化企业建立内部国有资产评估管理制度,对资产评估项目备案情况进行检查。中央文化企业负责建立内部国有资产评估管理制度,组织开展国有资产评估项目备案工作,完善档案管理,做好统计分析报告工作。
 

森林资源资产评估的方法和适用范围
    森林资源资产评估的对象主要是林木资产、林地资产和森林景观资产。森林资源资产评估的基本方法主要是市场法、收益法和成本法。由于森林资源资产的特殊性,根据具体的评估对象和资料情况,针对林木资产、林地资产和森林景观资产,又有相对应的评估方法。其中,林地资产评估主要是林地使用权评估,其评估方法与土地使用权的评估方法原理相同。
    在进行林木资产评估时,要根据不同的林种,选择使用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算。目前主要的评估方法有市场法、剩余法、收益法和成本法等。在林木资产评估中,林分质量调整系数须综合考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量等来确定。
  1)市场法
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础,评估待估林木资产价值的方法。
  2)剩余法
    剩余法又称市场价倒算法,是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入,扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及合理利润后,将剩余部分作为林木资产的评估价值的方法。
  3)收益法
收益法又称收益净现值法,是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的资本化率折现为现值,然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。
  4)成本法
成本法是以按现时工价及生产水平,重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用,作为被评估林木资产评估价值的方法。 

    市场法从理论上讲适用于各种有交易的森林资源资产的评估,采用该方法时,只要应选取三个以上参照物进行测算。但是,由于市场条件限制,在有些情况下,如防护林的评估,市场法就并不适用。剩余法特别适用于成熟龄林木资源的评估。收益法适用于有经常性收益的林木资产的评估,如经济林资产、竹林资产、实验林资产、母树林资产等。幼龄林常用成本法进行评估。
 
四、
新华社:中国房地产估价行业迎来发展新机遇
    党的十九大报告在谈到建设现代化经济体系时提出,要加快发展现代服务业。业内人士指出,展望未来,作为高端服务业重要领域的房地产估价行业将迎来新的发展机遇,助力中国经济转向更高质量发展。
    “新时代给国内房地产估价行业发展带来了难得的机遇。”3日闭幕的2017中国房地产估价年会上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃说。
十九大报告在加强社会保障体系建设一节中指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。这一表述从住房定位、住房制度、发展目标三方面对未来住房发展提出了明确要求。
    杜鹃认为,报告释放了未来房地产业加快转型升级的重要信号,在此背景下,房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为,在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。
我国现代房地产估价行业起步于20世纪80年代,历经30多年发展,截至2017年10月,全国共有5.6万人取得了房地产估价师执业资格,房地产估价机构5000多家,从业人员30余万人,房地产抵押估价、房屋征收估价、房地产司法鉴定估价等传统估价业务不断深化创新。
    出席年会的业内人士表示,供给侧结构性改革的深入推进,经济结构不断优化,对房地产估价服务提出许多新的需求,各种“新、奇、特”估价业务不断涌现,如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。
    此外,2016年12月1日,我国资产评估行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施,国内评估行业发展从此有了重要法律保障,未来前景更加可期。
“必须认识到,依靠简单扩张取得发展的时代已经过去,现在到了建设质量经济的新时代。”杜鹃说,当前我国房地产估价行业的服务品牌、服务质量、服务品质还不能适应市场的需求。要解放思想,改变安于现状、固守成规的旧观念,不断发掘新市场,开拓新业务。
    新需求、新业务源自房地产市场的转型升级。房地产专家、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强以住房租赁市场为例分析,除了传统房租征收评估业务,未来该领域将为房地产估价行业带来更广阔的业务空间,如住房租赁企业融资发展中的估价业务,新建、改建租赁住房中的估价业务,租赁住房运营管理中的估价业务,保障性住房租赁中的估价业务,以及住房租赁市场监测调控和管理中的租赁业务等。
    “提高经济发展质量,对我国房地产估价行业而言,关键要走精细化发展道路,不求速度而求质量,提高服务的附加值。”柴强说。
    十九大报告在谈到对外开放时强调,要坚持打开国门搞建设,积极促进“一带一路”国际合作。业内人士认为,这也为中国评估服务“走出去”指明了未来方向。
    “‘一带一路’建设为中国评估服务拓展海外市场架起了新桥梁。”香港测量师学会产业测量组主席、戴德梁行总裁赵锦权说,“一带一路”建设推动中国企业参与国际市场,实现资源配置全球化,从而提高经济运营效率。在这一过程中,未来更多的海外并购交易、融资租赁业务、基础设施建设等,都需要评估公司提供相应的市场研究、项目分析、规划建议以及估价业务支持,进一步推动中国现代高端服务“走出去”。
 
五、
重磅!仪征出台制度,加强房地产估价市场监管
    12月11日,市房管局下发《关于进一步加强仪征市房地产估价市场监管的通知》,通过多项制度进一步规范房地产估价市场秩序。
    建立房地产估价机构备案制度。在本市范围内从事房地产估价业务的估价机构,应向市房管局申请备案。估价机构备案报名时需提供以下材料:《仪征市房地产估价机构备案表》;营业执照正、副本原件及复印件;评估公司资质证书正、副本原件及复印件;不少于2名房地产估价师注册证、身份证原件及复印件;从业人员劳动合同及社会保险缴纳凭证原件;在我市有固定经营场所的证明;其他需提供材料。房地产估价机构每年备案一次,备案时间为每年1月1日至12月31日。估价机构备案报名日期为每年12月10日至12月20日。备案期内,如评估资质超过有效期限,估价机构须在超期后15 个工作日内,向市房管局提交延期成功的证明文件。逾期不提交者,取消其当年备案资格。备案期内,估价机构应在每季度的第一周,将上一季度估价业绩清单报市房管局市场科存档备查。
    建立房地产估价机构和从业人员信用档案制度。信用档案建立对象是估价机构和注册房地产估价师。信用档案内容包括基本情况、业绩及执业行为是否规范等。估价机构和注册房地产估价师有下列行为之一,在予以处分的同时,其不良行为将记入信用档案,并对社会公布:擅自设立分支机构并以分支机构承接业务的;未按房地产估价规范要求承接估价业务的;未按房地产估价规范要求出具估价报告的;未按规定及时报送业绩清单或估价报告的;以“业务专用章”、传真复印件等代替公司公章的;估价师变更注册,单位办公地址变更等未及时向市房管局备案的;估价报告档案管理不规范的;法律、法规禁止的其他行为。
    建立备案退出制度。房地产估价机构有下列情形之一,取消其备案和入选征收(拆迁)估价备选库资格:一年之内,有两次(含)以上信用不良记录的;违反相关规定,被有关部门依法处罚的;存在虚报、瞒报行为,提交虚假材料,不配合各级检查的;房地产评估资质管理部门认定为不合格的;从事房屋征收(拆迁)估价业务时,因工作不到位引发群访、突发恶性事件的;抽查发现存在严重违背相关政策、弄虚作假的;法律、法规禁止的其他行为。
    建立房地产估价市场日常监管制度。市房管局将定期对各估价机构的估价报告、管理制度执行情况、档案管理情况及估价师执业行为是否规范等进行检查,检查结果将记入信用档案并向社会公布。将与相关部门建立情况通报、信息共享的工作机制,依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为。
    建立征收(拆迁)评估机构备选库制度。已在市房管局备案登记,并申请在我市从事房屋征收(拆迁)评估业务的估价机构,应在市征收办备案登记后,方可开展征收(拆迁)评估业务。市征收办将符合条件的估价机构列入当年的许可名录,向社会公布。列入许可名录的估价机构每年备案一次,备案时间为每年的1月1日至12月31日。报名日期为每年12月25日至31日。备案期内,估价机构应在每季度第一周,将上一季度征收(拆迁)估价业绩清单报市征收办存档备查。
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